전세 계약을 다시 하려고 하는데 집주인이 보증금을 올려 달라고 하면 가장 먼저 드는 생각이 있습니다. “대출을 더 받아야 하나, 아니면 보증금을 낮추고 월세로 바꾸는 게 나을까?” 하는 고민입니다.
특히 요즘처럼 전세금 부담이 커지고 대출 이자까지 신경 써야 하는 시기에는 단순히 월세 금액만 보고 결정하면 손해를 볼 수 있습니다. 전세대출 이자와 월세 전환 금액을 같이 비교해야 실제로 어떤 선택이 더 유리한지 알 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 월세 전환 계산법, 법정 전월세전환율, 대출이자와 월세 비교 방법을 쉽게 정리해 보겠습니다. 전세 재계약을 앞두고 있다면 계산기처럼 활용해 보세요.
전세를 월세로 바꿀 때는 “줄어드는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월”로 월세를 계산합니다. 2026년 6월 기준 한국은행 기준금리는 연 2.50%로 확인되며, 주택임대차보호법상 월차임 전환 시 산정률은 기준금리에 대통령령상 이율 연 2%를 더하는 구조입니다. 즉, 현재 기준으로는 대략 연 4.5% 수준을 기준으로 계산해 볼 수 있습니다.
1. 전세 월세 전환이란?
전세 월세 전환이란 기존 전세 보증금의 일부를 낮추고, 그 차액을 매달 월세로 내는 방식입니다. 예를 들어 전세보증금이 3억 원인데 집주인이 재계약 때 3억 5천만 원을 요구한다고 가정해 보겠습니다.
이때 세입자가 추가로 5천만 원을 마련하기 어렵다면, 집주인과 협의해서 보증금은 그대로 두고 대신 일정 금액의 월세를 내는 방식으로 바꿀 수 있습니다. 반대로 보증금을 일부 돌려받고 월세를 더 내는 경우도 있습니다.
중요한 것은 집주인이 마음대로 높은 월세를 정할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정률에 제한을 두고 있습니다. 법에서는 대통령령으로 정한 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령상 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
2. 전월세 전환 계산 공식
전세를 월세로 바꿀 때 가장 많이 쓰는 공식은 아래와 같습니다.
월세 = 전환 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월
여기서 전환 보증금은 월세로 바꾸는 보증금 차액을 말합니다. 예를 들어 보증금 5천만 원을 월세로 바꾼다면 전환 보증금은 5천만 원입니다.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세전환 계산기 자료에서도 월차임 전환 시 산정률과 한국은행 기준금리를 함께 반영해 계산하도록 안내하고 있습니다. 해당 자료에는 2025년 5월 29일 기준 기준금리 2.5%, 월차임 전환 시 산정률 2.0%가 적용되는 것으로 표시되어 있습니다.
3. 실제 계산 예시｜5천만 원을 월세로 바꾸면?
예를 들어 보증금 5천만 원을 월세로 전환한다고 가정해 보겠습니다. 현재 기준금리 2.5%에 대통령령상 이율 2.0%를 더하면 계산 기준은 연 4.5%가 됩니다. 한국은행 기준금리 추이 자료에서도 2025년 5월 29일 기준금리는 2.50%로 확인됩니다.
| 항목 | 계산 내용 |
|---|---|
| 전환 보증금 | 5천만 원 |
| 전월세전환율 | 연 4.5% 가정 |
| 연간 월세 환산액 | 5천만 원 × 4.5% = 225만 원 |
| 월세 환산액 | 225만 원 ÷ 12개월 = 약 18만 7,500원 |
즉, 보증금 5천만 원을 월세로 바꾼다면 월세는 대략 18만 원대 후반이 적정선으로 계산됩니다. 물론 실제 계약에서는 관리비, 주변 시세, 집주인과의 협의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 전세대출 이자와 월세, 뭐가 더 유리할까?
여기서 중요한 비교가 나옵니다. 같은 5천만 원을 두고, 전세대출을 추가로 받는 경우와 보증금을 월세로 전환하는 경우 중 무엇이 유리한지 따져봐야 합니다.
예를 들어 전세대출 금리가 연 4.0%라면 5천만 원에 대한 연 이자는 200만 원입니다. 월로 나누면 약 16만 6,000원입니다. 반면 전월세전환율 4.5%로 계산한 월세는 약 18만 7,500원입니다.
| 비교 항목 | 전세대출 추가 | 월세 전환 |
|---|---|---|
| 기준 금액 | 5천만 원 대출 | 5천만 원 월세 전환 |
| 적용 비율 | 대출금리 연 4.0% 가정 | 전환율 연 4.5% 가정 |
| 월 부담액 | 약 16만 6,000원 | 약 18만 7,500원 |
| 장점 | 월 부담이 낮을 수 있음 | 대출 한도·신용 부담이 적음 |
| 단점 | DSR, 신용점수, 한도 영향 | 매달 고정 월세 발생 |
이 경우 단순 계산으로는 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮기 때문에 대출을 받는 쪽이 월 부담은 더 낮습니다. 하지만 대출 한도가 부족하거나, 신용대출까지 함께 받아야 하거나, 금리 변동 위험이 크다면 월세 전환이 더 안정적일 수도 있습니다.
5. 전세대출이 유리한 경우
1 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮은 경우
대출금리가 연 3~4%대이고 전월세전환율보다 낮다면 월 부담액은 대출 쪽이 유리할 수 있습니다.
2 정책 전세대출 대상자인 경우
청년, 신혼부부, 중소기업 취업청년 등 정책대출 대상이라면 일반 월세 전환보다 훨씬 낮은 비용으로 보증금을 마련할 수 있습니다.
3 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 계획인 경우
이사를 자주 하지 않고 2년 이상 거주할 계획이라면 대출이자와 보증료를 계산해도 전세 유지가 더 나을 수 있습니다.
6. 월세 전환이 유리한 경우
반대로 모든 상황에서 전세대출이 유리한 것은 아닙니다. 아래에 해당한다면 월세 전환도 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
- 이미 대출 한도가 꽉 찬 경우
- 신용대출까지 받아야 해서 부담이 큰 경우
- 금리 변동이 걱정되는 경우
- 곧 이사할 가능성이 높은 경우
- 보증금 일부를 다른 생활자금으로 남겨야 하는 경우
특히 전세대출에 신용대출까지 더해 보증금을 맞추는 상황이라면 조심해야 합니다. 월 이자만 낮아 보여도 전체 부채가 늘어나면 신용점수와 향후 대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
7. 직접 계산해 보는 방법
전세와 월세 중 무엇이 유리한지 보려면 아래 순서대로 계산하면 됩니다.
① 추가로 필요한 보증금 확인
예: 기존 보증금 3억 원 → 재계약 보증금 3억 5천만 원 = 부족금 5천만 원
② 전세대출 이자 계산
부족금 5천만 원 × 대출금리 4.0% ÷ 12개월 = 월 약 16만 6,000원
③ 월세 전환 금액 계산
부족금 5천만 원 × 전월세전환율 4.5% ÷ 12개월 = 월 약 18만 7,500원
④ 보증료·수수료까지 비교
전세대출은 보증료, 중도상환수수료, 우대금리 조건까지 함께 확인해야 합니다.
⑤ 2년 총비용으로 비교
월 부담액만 보지 말고 24개월 총액으로 비교해야 실제 차이가 보입니다.
8. 2년 총비용 비교 시뮬레이션
| 구분 | 월 부담액 | 2년 총액 |
|---|---|---|
| 전세대출 추가 | 약 16만 6,000원 | 약 398만 원 |
| 월세 전환 | 약 18만 7,500원 | 약 450만 원 |
| 차이 | 월 약 2만 1,500원 | 2년 약 52만 원 |
위 예시에서는 전세대출이 2년 기준 약 52만 원 정도 유리합니다. 하지만 여기에 보증료, 중도상환수수료, 금리 변동 가능성까지 더하면 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 단순히 “월세가 비싸다”, “대출이 무조건 낫다”로 판단하지 말고 본인 조건으로 계산해야 합니다.
9. 전세 월세 전환 전 꼭 확인할 체크리스트
- 현재 전세대출 금리와 갈아타기 가능 여부
- 추가 전세대출 한도와 보증기관 조건
- 집주인이 제시한 월세가 법정 전환율을 넘는지 여부
- 관리비 인상 여부
- 계약갱신청구권 사용 여부
- 2년 동안 실제 부담할 총비용
- 이사 가능성 및 중도해지 조건
특히 집주인이 보증금을 낮추는 대신 월세를 높게 부르는 경우에는 반드시 계산해 봐야 합니다. 월세 5만 원, 10만 원 차이가 작아 보여도 2년이면 120만 원에서 240만 원 차이가 날 수 있습니다.
10. 결론｜전세대출 금리보다 전환율이 높으면 대출이 유리할 수 있다
전세를 월세로 바꿀지, 전세대출을 더 받을지는 결국 대출금리와 전월세전환율의 비교로 판단해야 합니다.
전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮다면 대출을 유지하거나 추가대출을 받는 쪽이 월 부담은 낮을 가능성이 큽니다. 반대로 대출 한도가 부족하거나 금리 부담이 크고, 신용대출까지 받아야 한다면 월세 전환이 더 안전할 수도 있습니다.
가장 좋은 방법은 집주인이 제시한 조건을 그대로 받아들이기 전에, 줄어드는 보증금, 월세 증가액, 대출이자, 2년 총비용을 모두 비교해 보는 것입니다. 전세 재계약 전 이 계산만 해도 불필요한 월세 부담을 줄일 수 있습니다.
FAQ
Q1. 전세를 월세로 바꿀 때 집주인이 마음대로 월세를 정할 수 있나요?
아닙니다. 주택임대차보호법상 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정률에 제한이 있습니다. 따라서 집주인이 제시한 월세가 적정한지 계산해 보는 것이 좋습니다.
Q2. 전세대출 금리가 낮으면 무조건 전세가 유리한가요?
월 부담만 보면 유리할 수 있지만, 보증료, 중도상환수수료, 금리 변동, 신용점수 영향까지 확인해야 합니다.
Q3. 월세 전환 계산은 어떻게 하나요?
월세 = 전환 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월로 계산합니다. 예를 들어 5천만 원을 연 4.5%로 전환하면 월세는 약 18만 7,500원입니다.
Q4. 전세대출과 월세 전환 중 무엇을 먼저 알아봐야 하나요?
먼저 전세대출 추가 한도와 금리를 확인한 뒤, 집주인이 제시한 월세 전환 조건과 비교하는 순서가 좋습니다.
Q5. 전월세 전환율은 매년 바뀌나요?
한국은행 기준금리가 바뀌면 계산 기준도 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 최신 기준금리를 확인하고 계산하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 실제 대출 가능 여부와 금리는 개인의 소득, 신용점수, 임대차계약 조건, 보증기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.